Come affittare un locale commerciale

Ecco come stipulare un contratto d'affitto per un'attività commerciale nel pieno rispetto della legge

Affitto di un locale commerciale: tutto ciò che c'è da sapere

Se si ha a disposizione un immobile o si intende avviare un'attività commerciale una delle prime cose a cui bisogna pensare è l'affitto del locale. Prima di buttarsi in questa impresa, però, è opportuno informarsi sul mondo degli affitti a scopo commerciale e imparare quali sono le regole e gli adempimenti fiscali a carico sia del locatore che dell'affittuario. Ecco allora un approfondimento sui contratti d'affitto di un locale commerciale e le loro caratteristiche. 

Utenze: come disattivare luce, gas e telefono

Contratto d'affitto commerciale

Affittare un locale commerciale per alcuni aspetti corrisponde all’affitto di un immobile ad uso abitativo. La differenza sostanziale sta nella metratura e nella destinazione d’uso. Per questo motivo è importante che all’interno del contratto venga specificato l’utilizzo che se ne farà dell’immobile. Il proprietario prima di decidere se affittare o meno il locale può informarsi sulla controparte. Grazie ad agenzie specializzate potrà ottenere i dati utili a valutare se è una persona affidabile economicamente, se è un individuo solvente o se è serio. Il locatario dal canto suo, prima di apporre la firma sul contratto deve verificare se gli spazi sano adatti ad un’attività commerciale, se ci sono i servizi giusti come i bagni, l’accessibilità e l’assenza di barriere architettoniche. In caso contrario si può decidere di affittare il locale e di effettuare i lavori di ristrutturazione che saranno tutti a carico del locatore. Se l’immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali, non si deve far altro che effettuare l’inventario dei beni presenti. Deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto. Prima di prendere possesso del negozio l’inquilino deve corrispondere una cauzione, come una garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto o di danni strutturali nel periodo di locazione.

Durata del contratto d'affitto

In base a quanto stabilito dalla legge la durata di un contratto d’affitto è di sei anni per le attività commerciali si arriva fino a nove anni se la struttura ospita alberghi, b&b o attività teatrali. Tutti i contratti inferiori ai sei anni vengono considerati nulli, tranne nel caso di quello transitorio. Questa opzione è contemplata quando si ha bisogno di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato, oltre a specificarlo sul documento, questo contrato è caratterizzato da due clausole molto importanti:

  • la brevità del contratto, con la necessità di indicare la data di inizio e di fine;
  • la motivazione della transitorietà, quindi si deve specificare perché l’attività ha una durata inferiore a ciò che è stabilito dalla legge.

Il contratto ordinario può essere rinnovato tacitamente alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni mantenendo tutte le condizioni del precedente accordo. Se si vogliono prolungare gli anni ordinari d’affitto, la richiesta può essere applicata dopo aver pagato i primi sei anni e con la modifica del contratto. Il proprietario dell’immobile può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni solo se si hanno motivi concreti. Ad esempio il locatario decide di aprire un’attività commerciale per sé o in società con la famiglia. In questo caso la lettera in cui si specificano le motivazioni del mancato rinnovo deve essere inviata al locatario con 12 mesi di preavviso. Nell’anno successivo, il proprietario deve dimostrare di aver aperto un’attività, pena il ripristino dell’accordo. Per evitare che il locatore sfrutti e continui la stessa impresa dell’affittuario, il proprietario deve corrispondere all’inquilino uscente 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico. La somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio imprenditore.

Recesso dal contratto

Sia il locatore che l’affittuario possono decidere di rescindere il contratto, con un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche. Se ci sono gravi motivi il tempo per la disdetta scende fino a sei mesi. La richiesta deve essere sempre inviata tramite raccomandata a/r. I motivi gravi corrispondono a tutte quelle cause imprevedibili che vanno contro la volontà dell’imprenditore, come la congiuntura economica che impedisce la continuazione dell’attività o la necessità di cambiare sede per ampliare e proseguire al meglio la propria impresa. Se a rescindere il contratto è il proprietario, dovrà pagare all’affittuario un’indennità di avviamento dell’attività pari a 18 mensilità. Se a rompere l’accordo è l’inquilino, dovrà continuare a pagare l’affitto e alla fine del periodo di locazione dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Successione e sublocazione

Nel caso di morte il contratto viene trasferito ai successori che hanno il diritto di proseguire l’attività. Lo stesso vale nel caso di separazioni o divorzi. È possibile effettuare la sublocazione, in questo caso è necessario un avviso di almeno sei mesi e mezzo tramite raccomandata. Se il sublocatario non corrisponde l’affitto, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull’affittuario originario e pretendere gli arretrati.

Costi e adempimenti fiscali

Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, tra questi c’è l’Iva se l’accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all’1% del canone d’affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€. Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all’affittuario spetteranno le utenze come acqua, gas e luce.

A chi rivolgersi a Venezia 

STUDIO IMMOBILIARE RIO ALTO, Sotoportego di Rialto 56, 041 2440 023
ORIENTALDOOR, S. Polo 1895/A, 347 7680 780
HOUSE DEAL CONSULTING, Castello - San Lio 5274/A, 041 5223 920

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