Un settore trainante condannato a una inesorabile crisi scoppiata nel 2008, una città che ha perso appeal soprattutto nelle zone semicentrali (come via Piave, via Cappuccina o lo stessa corso del Popolo) e periferiche (come Marghera), un degrado che si insinua in interi agglomerati, alcuni dei quali massicciamente abitati da comunità di immigrati costretti a convivere con minoranze di connazionali dediti ad attività illegali. E’ segnato da queste criticità il percorso che ha portato al crollo del mercato immobiliare mestrino negli ultimi dieci anni, come raccontano i numeri dell’Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate elaborati dall’Adico.  

Il trend può essere sintetizzato da una percentuale: -11%. E’ questo, in media, il valore che hanno perso nell’arco di dieci anni (2011-2021) le abitazioni mestrine, vittime di un deprezzamento al metro quadro inimmaginabile a inizio millennio quando la casa rappresentava il bene di investimento più appetibile e sicuro.

Adesso, le cose non stanno più così. Prendiamo una casa nel centro di Mestre, la zona più “pregiata” e curata della città. Nel 2011, qui, un appartamento di 100 metri quadrati in ottimo stato conservativo lo si poteva vendere in media a 270 mila euro. Al secondo semestre del 2021 bastavano invece 255 mila euro, il 5% in meno. Se ne consideriamo uno della stessa grandezza ma in stato conservativo  “normale”, allora la spesa è scesa da 195 a 167 mila e 500 euro.  

Spostiamoci ora fuori dal centro: Corso del Popolo, via Cappuccina, via Piave. Queste aree sono in parte degradate, hanno molti negozi con la tapparelle abbassate (tranne in via Piave dove domina il commercio etnico) e, in alcuni punti, si vivono situazioni di generale insicurezza e paura. Risultato? Un alloggio in ottimo stato, sempre di 100 metri quadri, ora lo si vende in media a 220 mila euro, prima se ne chiedevano 30 mila in più (il calo dal 2011 al 2021 è dell’11,4%). Scegliendo uno stato “normale”, invece, nel 2011 si sborsavamo in media 170 mila euro contro i 150 mila attuali.

Nelle municipalità, l’impatto meno rilevante si registra a Favaro (prezzi in calo del 5,1% in dieci anni) e Zelarino (-5,4%), a Chirignago la differenza è notevole (-14,3%) ma il record di tutta la terraferma spetta a Marghera: qui una casa da 100 metri in ottimo stato viene oggi 145 mila euro contro i 190 mila del secondo semestre 2011 (-23,7%).   

E’ pur vero che negli ultimi tempi il mercato immobiliare sembra in ripresa e lo dicono gli stessi dati dell’Agenzia. Qualche esempio: a Mestre centro il prezzo medio al metro quadro per una abitazione in ottimo stato è passato dai 2.400 euro del secondo semestre 2020 ai 2.550 euro del 2021. Per quella in stato conservativo “normale” il costo è rimasto identico. Nelle zone semicentrali il prezzo in un anno si è alzato da 1.850 a 1.950 euro (sempre per una casa in ottimo stato). Mentre a Marghera è tutto invariato. Se si analizza però il periodo pre-crisi (prendiamo il 2006 ultimo anno disponibile nel portale dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia) c’è da mettersi le mani nei capelli. Mestre centro, costo medio al metro-quadro: 2.900 euro (+12% rispetto al secondo semestre del 2021); zone semicentrali, 2.600 euro (+25%); Marghera: 2.300 euro (+37%).        

“Nel 2022 il mercato immobiliare è in ripresa - commenta Carlo Garofolini, presidente dell’Adico - ma, guardando i dati dell’Agenzia nel lungo periodo, appare evidente la dinamica negativa. Mestre non ha appeal e nelle sue zone meno centrali è abbandonata a sé stessa. Quando parliamo di zone semicentrali, non ci riferiamo alla periferia ma a tutto ciò che dista alcune centinaia di metro dalla piazza. Via Cappuccina, via Piave e corso del Popolo ne sono esempi lampanti. Marghera, poi, è passata totalmente nel dimenticatoio”.  

A livello più generale, prosegue Garofolini, “la prima casa non è più bene rifugio. Le abitazioni usate non seguono le nuove norme energetiche, quindi le si compra a meno soldi ma poi si spende una cifra corrispondente al prezzo d’ acquisto per renderle efficienti. Gli alloggi nuovi sono economicamente inaccessibili”.  

In ogni caso, tante città soffrono un periodo di degrado generalizzato, anche a causa dell’agonia del commercio di vicinato. “Le famiglie, soprattutto le giovani coppie, preferiscono comprare l’abitazione altrove, in comuni limitrofi come Marcon, Spinea, dove esistono case a misura d’uomo, spesso con i cortili, più adatte ai bambini - conclude il presidente dell'Adico -. Pure questa fuga fa abbassare i prezzi al metro quadro a Mestre, anche se per il 2022 gli analisti prevedono una significativa ripresa del settore immobiliare e quindi anche dei prezzi”.